Skip to main content

סקירת ספרות משפטית ופסיקה בנושא שכירות נוכח משבר הקורונה

אילוסטרציה - אנשים עם סימן שאלה וסימן קריאה

לכבוד חברי ההתאחדות,

אני מתכבד לשלוח לכם סקירת ספרות משפטית ופסיקה זו, המשקפים את הידוע לנו בסוגיה. סקירה זו איננה מהווה ובטח שאיננה מחליפה ייעוץ משפטי פרטני של כל מלון ומלון עם עורכי דינו.

מגפת הקורונה וסיכול זמני

  1. ביום 7/7/20, פורסם דו"ח מסקנות הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים (7.7.2020) (להלן: "וועדת קמיניץ")[1] שבחנה את משטר דיני החוזים במדינת ישראל נוכח משבר הקורונה, קבעה בהמלצתה השלישית כי יש לאמץ את דוקטרינת "הסיכול הזמני" או "אי יכולת זמנית", שהוצעה בסעיף 133 להצעת חוק דיני ממונות[2], ובספרם של פרופ' גבריאלה שלו וד"ר אפי צמח תוך התבססות על הנהוג במדינות המשפט הקונטיננטלי[3].
  2. סעיפים 130 – 133 להצעת חוק דיני ממונות מגדירים מהו אירוע משעה (אירוע זמני) וכיצד ניתן לנהוג בעת משבר שכזה:
    " 'אירוע משעה' – אירוע מסכל המתרחש במשך תקופה מוגבלת.
    ….
    (א). על אף הוראות סעיף 131 ,התרחש אירוע משעה, לא יפקע החוזה, ואולם רשאים הצדדים שלא לקיים את חיוביהם על פי החוזה במהלך תקופת התרחשותו; היה מועד לקיומו של חיוב במהלך תקופת התרחשותו של האירוע המשעה, או סמוך לאחר סיומו, יידחה המועד לקיום החיוב למשך זמן סביר לאחר סיום האירוע.
    (ב). נדחה קיום חיוב לפי הוראות סעיף קטן (א), רשאי בית המשפט לחייב צד לחוזה לשפות את הצד השני בשל הוצאות סבירות שהוציא או התחייבויות סבירות שהתחייב בהן עקב הדחייה, לשם קיום החוזה, כולן או חלקן."
  1. משמעות המלצת משרד המשפטים, היא שיש לתקן את החוק כך שעסק "טוב" ששילם בזמן, יוכל ליהנות מהגנות חוזיות זמניות, בדומה אולי, להגנות הניתנות לאנשי מילואים בעת שהם משרתים בצו גיוס חירום, כקבוע בחוק הארכת מועדים, תשל"ה-1974.

בית המשפט קבע כי בעת משבר הקורונה – על הצדדים להסכם שכירות לשאת יחדיו בנזק

  1. מעט אחרי פרסום מסקנות וועדת קמיניץ הנ"ל, קבע כבוד השופט יונה אטדגי מביהמ"ש המחוזי בת"א, בהחלטה לעיכוב ביצוע פינוי מהמושכר בערעורו של מלון קטן בת"א[4] אגב פסק דין לפינוי הנכס שניתן בשלום ת"א כנגד המלון בגין אי תשלום דמי שכירות בתקופת משבר הקורונה, כי המלון ישלם את דמי השכירות שלא שולמו בתקופת הסגר הראשון ולא יפונה עד להכרעה בערעור (בניגוד לפרקטיקה הנוהגת), שכן בערעורו הועלו שאלות כבדות משקל לגבי נטל תשלום שכירות מלאה בעת משבר הקורונה.
  2. כמה ימים לאחר מכן, בעניין דומה, בערעורה של מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ[5], כנגד פינוי אולם השמחות שהיא שוכרת בחולון, לאחר שהפסיקה לשלם דמי שכירות כליל, בעת המשבר (בשונה מהמתנגד שהמשיך לשלם דמי שכירות חלקיים בשווי של כמעט שני שלישים מהסכום המקורי), הרחיב כבוד השופט יונה אטדגי את כיוון הפסיקה המסתמן (ככל הנראה בעקבות מסקנות צוות קמיניץ) ובהחלטה לעיכוב ביצוע[6], קבע כי השוכרים (המערערים) ישלמו דמי שכירות חלקיים בלבד בגין תקופת הסגר הראשון, בסך מחצית (50%) מדמי השכירות עבור החודשים אפריל – יוני 2020, בקובעו כדלקמן:
    "לשם האיזון הראוי להגנה על האינטרסים של הצדדים, אני מחליט כדלקמן:
    א. ניתן בזה צו לעיכוב הפינוי, עד למתן פסק דין בערעור, בכפוף לכך, שהזוכים ישלמו למשיבה מחצית מדמי השכירות עבור החודשים אפריל, מאי ויוני, שלא שולמו…"
  1. ביום 25/10/2020, המשיך כבוד השופט אטדגי את הקו המסתמן בערעור, וקבע כי כל עוד תקנות הקורונה אינן מאפשרות את הפעלת האולם (גם בעת כתיבת שורות אלו), ישלם אולם האירועים מיום 18/9/20 עד ליום 31/10/20, 60% מדמי השכירות, ועבור כל חודש נוסף או חלק ממנו, ישולמו דמי השכירות ששולמו בחודש הקודם בתוספת 10%, עד לדמי השכירות המלאים.
  2. ביום 27/12/20, דחה בית המשפט העליון (כבוד השופט מני מזוז) את ערעורם של בעלי הנכס המשמש כאולם אירועים בחולון, על החלטת כבוד השופט אטדגי כי על הצדדים להתחלק בנזק כמפורט לעיל, והשאיר את המתווה הנ"ל על כנו[7].
  3. אף שאין זו קביעה חד משמעית, ניתן לראות את דחיית ערעורה של מ.ג. יצחקי נכסים הנ"ל, כרמיזה של בית המשפט העליון לכך שהמתווה המוצע של כבוד השופט אטדגי, הינו סביר ומקובל עליו.

ביחסי שכירות ארוכים – מידת ההתחשבות שבעל הנכס נדרש להפגין גבוהה מהרגיל

  1. בהליך פשיטת רגל בעניין רותם ואח' נגד מדינת ישראל[8], קבעה כבוד השופטת רחל עורקבי, גם היא מבית המשפט המחוזי בתל אביב, כי אף אם טרם נקבעה הלכה מחייבת המכירה במגפת הקורונה כאירוע מסכל באופן גורף, הרי שלשיטתה, הקורונה הינה אירוע מסכל, כאשר יש לבחון כל מקרה לגופו, תוך שימוש נרחב בדוקטרינת תום הלב.
  2. כך למשל, נקבע כי מצופה מבעל נכס המשכירו לשוכר, בהסכם שנמשך על פני מספר שנים, כי "יש מקום לדרוש מהמשכיר להתחשב בקשייו של השוכר יותר מאשר כאשר יחסי השוכר והמשכיר מתקיימים במשך חודש וחצי", וכי חובת תום הלב של המשכיר כלפי השוכר הולכת וגדלה עם השנים:
    "… סבורני כי בענייננו יש תחולה להגנת דיני הסיכול: ראשית, הנסיבות של פרוץ מגפת הקורונה סיכלו את יכולתם של החייבים למצוא דירה חלופית במועד שיאפשר להם לפנות את הדירה במועד החוזי; שנית, החייבים לא יכולים היו לצפות את משבר הקורונה ולא את הגבלות התנועה מכוח החלטות ממשלה…; החייבים לא יכולים היו למנוע את ההפרה לאור המועד בו פרצה המגיפה.
    24. אציין עוד כי גם עמידתם הדווקנית של הרוכשים כי על הארכת המועד רק בכפוף לתשלום פיצוי מוסכם, תשלום דמי שכירות גבוהים וכדומה אינה סבירה בעיני, לבל נשכח כי המדובר בחייבים אשר פנו מיוזמתם להליך בשל חובות גבוהים וכי הרוכשים רכשו את הדירה כאמור במחיר "מציאה" ומתוך היכרות קודמת עם החייבים כך שסבורני כי נזקם יהיה קטן מנזקם של הקטינים אם יפונו מהדירה לאלתר.
    25. כאמור, בנסיבות ענייננו בהן בין ישנה היכרות קודמת בין החייבים לבין הרוכשים ובהינתן חלוף התקופה שמאישור ההסכם, מוצאת אני כי יפים דבריו של כבוד השופט עמית יריב כדלקמן:
    'כפי שציינתי בפסק הדין בעניין יצחקי[9]אני סבור כי מידת ההתחשבות שיש לדרוש מצדדים לחוזה מתמשך, דוגמת הסכם שכירות, עולה לאורך חיי החוזה. כלומר – אם יחסי השוכר והמשכיר מתקיימים במשך שנתיים, יש מקום לדרוש מהמשכיר להתחשב בקשייו של השוכר יותר מאשר כאשר יחסי השוכר והמשכיר מתקיימים במשך חודש וחצי, כבענייננו.'
    סבורני כי התייחסותו האנושית של כבו' הש' יריב נכונה ויפה גם לענייננו ומובילה למסקנה כי גם אם מגפת הקורונה איננה אירוע מסכל או שמא לא מתקיימים מלוא התנאים המצטברים לתחולת הגנת דיני הסיכול, לא מן הנמנע להחיל בנסיבותינו את עיקרון דיני הביצוע בקירוב."[10]

מקרים בהם בתי המשפט הכירו בקורונה כאירוע מסכל

  1. בשורה של החלטות ופסקי דין, עמדו בתי המשפט על "ייחודיותו" של משבר זה ועל הצורך בהתגמשות מצד בעלי נכסים ומשכירים כלפי השוכרים שלהם.
  2. כך למשל, על אף החלטת בית משפט השלום, בעניין רב בריח, שם אושר חילוט ערבות בנקאית בשל אי תשלום שכירות, כיוון ש"קורונה איננה מילת קסם" לכאורה[11], הרי שבתיקים מאוחרים יותר, נקבע כי הקורונה דווקא כן מהווה "אירוע כוח עליון" חריג המצריך בחינת ביצוע ועמידה בחיובים באור שונה – לטובת השוכר שנמנע ממנו שימוש במושכר ואינו יכול לשלם שכירות.
    כך, בעניין טוראי קליבר בע"מ[12], ניתן צו מניעה זמני כנגד חילוט הערבות הבנקאית הנלווית להסכם השכירות של מסבאה בפתח תקווה, וכך נאמר שם (ההדגשות אינן במקור, הח"מ):
    "גם אם 'קורונה אינה מילת קסם', אין ספק כי הימים 'אינם ימים רגילים'… ישנם בישראל כבר למעלה מ- 13,000 חולים. בשעה שמהדורות החדשות נפתחות מדי ערב בספירת מתינו, ורוב מדינות העולם חדלו משגרתן ומניין הנספים עולה מיום ליום, ובמיוחד כאשר כל המסעדות במדינת ישראל, ובתוכן הזוכהת, סגורות זה למעלה מחודש ועד להודעה חדשה שאינה צפויה להתקבל למצער בשבועיים הקרובים, כך שלמעשה המדינה אינה מאפשרת לזוכה לנהל את עסקיה בשום צורה שהיא, ניתן היה לצפות להתנהלות אחרת".
  1. דברים דומים נקבעו גם בפסקי דין אחרים[13]. אמנם, פסק הדין האחרון המוזכר באופת פסקי הדין – בעניין עונות מודל אינו עוסק בשאלת ערבות בנקאית, אך רוח הדברים לעניין סיכול חוזה שכירות בימי הקורונה הינה כי מדובר במצב חריג שאין לעמוד בו על מימוש סעיפי חוזה השכירות המאפשרים העמדת הלוואה לפירעון מידי[14].
  2. עד כדי כך, ההבנה בבתי המשפט כי מדובר בתקופה רגישה וחריגה למדי, עד כי בפסק דין במחוזי אגב דחיית ערעור על פסק דין לפינוי ברי רשות לא רשומים ממקרקעין בבני ברק, נקבע כי "בהתחשב בתקופה המיוחדת השוררת כיום ("מגיפת הקורונה") ידחה ביצוע פינוי המקרקעין בשנה שלמה מיום מתן פסק הדין [15].
  3. גם בעניין מזרחי נגד כתר הרימון[16] (תביעה קטנה), קבע ביהמ"ש בכך שמגפת הקורונה הינה אירוע מסכל.

התעקשות דווקנית על קיום הסכם השכירות כלשונו נוכח משבר הקורונה – עשויה להוות דרישה חסרת תום לב בעצמה

  1. התעקשותו של בעל נכס על קבלת דמי השכירות המלאים בסכום המקורי הקבוע בהסכם השכירות, בתקופה קשה זו, כאשר המדינה כפתה על המלונות הגבלות דרקוניות על הפעלתם במושכר אגב פגיעה כלכלית אנושה בהם, עשויה להיחשב כחסרת תום לב.
  2. בעניין זה, אזכיר את דברי השופט (בדימוס) אנגלרד, שקבע בפרשת רגב[17], כי אף שברגיל, צד העומד על זכותו החוזית אינו בהכרח חסר תום-לב, הרי שמנגד, מתקשר העומד על ביצוע דווקני של החוזה, על אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות קיצוניות, אינו נוהג בהכרח בתום-לב.
  3. בעניין אחר, על רקע ״אינתיפאדת אלאקצא״ שגרמה, בין שאר נזקיה, גם למיתון עמוק בשוק הבניה בירושלים ובסביבותיה, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים, כי המדינה, כצד לחוזה בניה עם חברה קבלנית, פעלה בחוסר תום לב בעומדה על קיום חוזה חרף שינוי מהותי בנסיבות כריתתו, ואין נפקא מינה אם מדובר בשינוי נסיבות חיצוניות או פנימיות [18].
  4. בפסק דין בעניין פשקוס נגד יונייט אסטייטס [19], קבעו כי עמידה דווקנית על זכות חוזית, גם ללא נסיבות חיצוניות מהותיות המצדיקות סטייה מן החוזה, עשויה לבדה להיחשב כחוסר תום לב. קל וחומר כאשר ישנן נסיבות חיצוניות מהותיות המצדיקות סטייה מההסכם שנקבע זמן רב טרם המשבר:
    "…ישנה משמעות לאופן בו צד לחוזה עומד על אותה הזכות, ולאופן בו היא מפורשת על – ידיו (ע"א 1351/06 עו"ד מועין דאוד חורי נ' חברת ארמון ההגנון בע"מ (נבו, 17/9/07, פס' י"ט – כ'). עמידה דווקנית על הצורה במקום על המהות והתכלית הוגדרה על ידי השופטת ארבל בע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס (נבו, 7/9/05) כ'היאחזות בקרנות המזבח החוזי' שעירון תום הלב אינו מאפשר להשלים עימה. עקרון תום הלב מתיר במקירם נאותים סטחחה מדרישות חוזיות לביצוע חיובים באופן מושלם (גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי (2205) עמ' 98.
    …..
    הקפדה על לשון החוזה מקום שההקפדה אינה נחוצה ויש בה להכשיל את הגשמתו, הוכרה גם כהתנהגות אסורה הפוגעת ברוח העסקה ובמטרתה…"
  1. ודוק, ייתכן כי התנהלות קשת עורף של בעל נכס כלפי השוכר, ללא נכונות לסיוע ו/או נשיאה הדדית בנזקי המשבר (כקבוע במתווה של כבוד השופט אטדגי לעיל) תחשב כחוסר תום לב של בעל הנכס שיש בו כדי לדחות טענות עתידיות כלפי השוכר.
  2. האמור במסמך זה מהווה את הבנתו של הכותב בלבד את הדין, בהתבסס על הפסיקות וההחלטות העדכניות הידועות בעת כתיבת מסמך זה. אין לראות במסמך זה משום חוות דעת משפטית או המלצה כיצד לפעול.
  3. אני לשירותכם לכל נושא שאלה והבהרה.

 

על החתום,

ניר קפלן, עו"ד

ראש מחלקת הרגלוציה, התאחדות המלונות

 

[1] פורסם באתר https://www.gov.il/BlobFolder/reports/corona

[2] הצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011, הצעות חוק הממשלה-595 י"ג בסיוון התשע"א, 15.6.2011.

[3] גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 765 (מהדורה רביעית, 2019).

[4]  ע"א 40186-07-20 קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ נ' עופר אגם יזום ובניין בע"מ (פורסם בנבו, 4/8/2020).

[5] תאח (ת"א) 4492-05-20‏ ‏ מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ (פורסם בנבו, 23/6/20)

[6] ע"א 59100-07-20 ח.י.א שותפויות בע"מ ואח' נ' מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ (פורסם בנבו, 12/8/2020).

 [7]רע"א 8089/20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.יא שותפויות בע"מ (פורסם בנבו, 27/12/2020).

[8] פש"ר (ת"א) 46210-07-18‏ הים נ' הרוכשים (פורסם בנבו, 1/9/2020).

[9] תאח (ת"א) 27886-05-20 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ [פורסם בנבו [ 24.06.2020

[10] פש"ר (ת"א) 46210-07-18‏ הים נ' הרוכשים (פורסם בנבו, 1/9/2020).

[11] ה"פ (תל אביב-יפו) 12741-04-20 רב בריח (08) תעשיות בע"מ נ' פ.ל.א.ר. נהול נכסים בע"מ (פורסם בנבו, 16.04.20).

[12] ת"א (שלום י-ם) 10815-04-20 טוראי קליבר בע"מ נ' די.ג'יי. אסושיאטס, אינק (פורסם בנבו, 19.04.2020).

[13]  ת"א 25129-04-20 ריקושט 3000 בע"מ נ' שיש האלונים בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 23.4.2020) ות"א (מחוזי תל אביב) 55218-03-20 עונות מודל בע"מ נ' כרטיסי אשראי (פורסם בנבו, 20.04.2020)

[14]  עניין עונות מודל, שם.

[15] ע"א (מחוזי ת"א) 43998-11-18 שמעון וינר אברהם וינר נ' עיריית בני ברק (פורסם בנבו, 26.4.2020) בפס' 13 לפסק הדין.

[16]  תק (ת"א) 6110-05-20 יחזקאל מזרחי נ' כתר הרימון מרכז אירועים וכנסים בע"מ, [פורסם בנבו], 30.07.2020

[17]  ע״א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506, 517-518 (2000).

[18]  ת"א (מחוזי י-ם) 3531/01 בן אבו חברה לבניין נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 21.7.2002);

[19]  ה"פ (מחוזי מרכז) 13437-97-13 מיכאל פשקוס נ' יונייט אסטייטיס בע"מ ( נבו, 8/3/2020) בעמ' 17 – 18.