Skip to main content

מתווה מוצע לפתרון בעיית השכירות בענף המלונאות בעת משבר הקורונה

עדכון

מלונאים יקרים,

לאחר שקיבלנו את ברכתה של רשות התחרות ובהתאם לחוות דעת של עו"ד אבנר פינקלשטיין (ממשרד עורכי הדין גורניצקי ושות'), אנו מתכבדים לפרסם מתווה מוצע על ידינו לפתרון סכסוכים בתחום השכירות שבין בעלי הנכסים לבין השוכרים של אותם מבנים המשמשים למלונאות.

כידוע, למגפת הקורונה השלכות מיקרו ומאקרו כלכליות גלובליות מרחיקות. אחד הענפים שנפגעו הכי קשה מהמשבר הינו ענף המלונאות.

אחת הנגזרות של הפגיעה הקשה היא נושא השכירויות הייחודי בענף לעומת ענפים אחרים, שכן אצלנו דמי השכירות מהווים חלק גדול יותר מסך מחזור ההכנסות (כ-30% בממוצע לעומת כ-10% במשרדים וכ-15% במסעדות, למשל), בשל המאפיינים הייחודים הנדרשים להקמת והפעלת מלון – בניינים שלמים, שטחים גדולים, תב"ע מתאימה, מאפיינים פיסיים בהתאם לדרישות משרד התיירות וכיוצ"ב, כמפורט בהרחבה בחוות דעתה של פרופ' גבריאלה שלו להתאחדות המלונות מיום 6/5/2020 ובהתאם לנתונים מסחריים שחשפנו בפני צוות השכירות בראשות ארז קמיניץ המשנה ליועץ המשפטי לממשלה.

חוברת סיכום הממצאים והמלצות צוות השכירות הנ"ל, מיום 7/7/2020, קבעה בהמלצה השלישית שלה המלצה להכרה עתידית בעילת ה"סיכול הזמני" ע"י שינוי הדין הישראלי בהתאם לנהוג בעולם במצבים דומים.

 

סקר שערכנו בין חברי ההתאחדות השוכרים את המלונות מאת בעלי הנכסים, העלה את הממצאים הבאים:

  • ישנם קשיים לא מבוטלים בנושא תשלום דמי שכירות בתקופה זו, המשותפים הן לרשתות הגדולות והן למלונות הקטנים.
  • ברוב מוחלט של המקרים (למעט מקרים בודדים), בהסכמי השכירות המלונאיים קיים מנגנון של שכירות מינימאלית [גבוהה] אליה מתווספת פרמיה בגין עלייה מסוימת במחוזר ההכנסות, המשקפת השתתפות של בעלי הנכסים בהכנסות ורווחי השוכרים, כאשר הביצועים טובים מהרגיל ("מנגנון השתתפות בהכנסות")[1].

משאלו הם פניי הדברים, ומאחר והמלונות השוכרים ניצבים בפני שוקת שבורה, כאשר אנו רואים שהמשבר מתמשך מעבר לצפוי בעת שהמלצות צוות השכירות פורסמו, ומתוך הבנה גם לטענות בעלי הנכסים, אנו מבקשים להציע את המתווה הבא, המבוסס על השוואה בינ"ל שערכנו ועל החלטות ביניים משמעותיות של כב' השופט יונה אטדגי מביהמ"ש המחוזי בת"א[2], בשני ערעורים חשובים שהובאו לפתחו (ערעור לבית המשפט העליון על המתווה הנ"ל, נדחה זה מכבר[3]).

 

להלן פרטי המתווה המוצע:

  1. בדומה להסדר המוצע באוסטרליה, יוכרז למשך משבר זה כי על בעלי הנכסים להפחית את דמי השכירות החודשיים, בהתאם לירידה במחזור ההכנסות בסוף כל חודש, בהשוואה לחודש מקביל בשנה הקודמת. קרי, אם המחזור של מלון מסוים פחת ב-30%, דמי השכירות החודשיים יפחתו בשיעור דומה.
    לחילופין – יוכרז כי במידה והמחזור החודשי של מלון מסוים ירד יותר מ-50% בהשוואה לחודש מקביל בשנה הקודמת, דמי השכירות יופחתו ב-50%.
  2. אנו סבורים כי בעל נכס שיציג ירידה של יותר מ-40% במחזור ההכנסות שלו, יהא זכאי לקבל שיפוי מהמדינה עד לגובה של 250 אלף ₪ לחודש, ככל בעל עסק שנפגע במחזורו.
  3. שיפוי המשכירים בדיעבד – כאשר המשבר יסתיים והתפוסות ומחזורי ההכנסות ישובו להיות כשהיו ערב המשבר, בעלי הנכסים ישופו בסכום שכירות עודפת, הודות למנגנון ההשתתפות בהכנסות.

אנו מאמינים שמדובר במתווה מאוזן, הגיוני, הנשען הן על פרקטיקות נהוגות בענף (מנגנון השתתפות בהכנסות), הן על הדין החל במדינות מפוחתות מערביות בעלות שיטת משפט דומה לישראל (אוסטרליה) והמבוסס על סיוע של המדינה שקיים ויוכל לשרת את בעלי הנכסים, לו יחוו ירידה בהכנסותיהם.

 

על החתום,

ניר קפלן, עו"ד

ראש מחלקת הרגולציה, התאחדות המלונות

 

[1]  למשל, דמי השכירות של מלון X עומדים על סך 100 אלף ₪ לחודש (1.2 מלש"ח לשנה) משקפים תפוסה שנתית ממוצעת של 70%. במידה והמחזור השנתי משקף תפוסה גבוהה יותר ב-5%, יתווסף לסכום השכירות החודשית סך של 5,000 ₪ נוספים (60 אלף ₪ שנתי) בגין עלייה זו. במידה והמחזור השנתי משקף תפוסה גבוהה יותר ב 10%, קרי, 80 % תפוסה, תשולם פרמייה שנתית לדמי השכירות המשקפת עלייה של 10% בדמי השכירות, קרי, 120 אלף ₪ נוספים, וכך הלאה לפי ביצועי המלון באותה שנה.

[2]  ע"א 40186-07-20 קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ נ' עופר אגם יזום ובניין בע"מ (פורסם בנבו, 4/8/2020); תאח (ת"א) 4492-05-20‏ ‏ מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ (פורסם בנבו, 23/6/20)

[3] רע"א 8089/20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.יא שותפויות בע"מ (פורסם בנבו, 27/12/2020).